小Q介绍：今年房地产行业最大趋势，长租公寓政策如春风般温和，中介和酒店服务商哪家好？

文/科瑞研究中心沉晓玲、冯辉、刘敏

刚刚结束的党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。作为今年房地产行业最大的风口，长租公寓目前正受到各级政府的大力支持。在这一政策的支持下，中介服务商和酒店经营者也在不断完善自己的长租公寓品牌。

01 发展现状

服务商的长租公寓主要是中介后台企业

以酒店运营背景公司为主

参与长租公寓运营的中介服务商并不多，还有几家大型中介公司，如链家旗下的自如、世联旗下的鸿浦等。世联从2014年开始试水公寓，2015年第一款产品是短租产品，比如度假型和礼遇型短租。同年推出红浦公寓，主打长租。目前，已完成24个城市的布局。截至2017年7月，红浦公寓已运营近2万套，签约4.5万套。自如成立于2011年5月，最初是链家旗下的一个部门。定位为中国第一家提供优质租赁产品和服务的O2O互联网公司，以“服务和产品”为核心。一般自如会与业主签订协议，签订3-5年左右的合同，然后专注于设计和装修。房东的旧家具电器一般都撤掉换新的。

如家的雅筑公寓和铂涛的窝趣窝趣是酒店运营公司旗下长租公寓品牌规模化发展的典型案例。雅筑公寓成立于2015年初，旗下经营三个品牌：轻巢公寓、逗点公寓和逗点家。目前已进驻19个城市，是公寓行业入驻城市最多的品牌；沃趣青社区成立于2014年11月，是铂涛集团旗下第一个长租公寓品牌。

02 布局位置

一二线集中布局，位置靠近地铁站

从城市布局来看，服务商的长租公寓主要分布在一二线城市。一二线城市就业机会多，租赁需求大，适合年轻人长租公寓的发展。

中介服务商的长租公寓链家自如和世联红铺目前进驻的一二线城市多达26个，三四线城市仅有7个。在两家租赁公司中，城市布局数量最多的是世联红浦，共有24个城市jj租号服务商，分布在长三角、珠三角、中西部和环渤海地区。但目前连家子如的城市较少，主要分布在环渤海、长三角、珠三角的核心城市。

在酒店运营商的长租公寓方面，雅住公寓现已遍布多个城市。他们目前已经布局和运营了25个城市，主要分布在一线城市、实力雄厚的二线城市以及一线城市周边的三四线城市。是公寓行业城市数量最多的品牌； WOWQU现已开设12家门店，主要集中在广州、深圳、北京、上海、重庆、杭州、珠海等一二线城市。

在选址方面，服务商的长租公寓主要选择交通便利，周边商业配套比较完善。交通方面，大部分服务商选择靠近地铁站或大型汽车站的长租公寓，最短距离一般在500米以内；配套方面，主要选择生活配套齐全的区域，如大型商场、高校、科技园、餐厅、银行、娱乐场所等。另外，对周边环境也有一定的要求。地区的选择。比如中介房一般选择离地铁站10分钟路程，周边配套商圈和社区比较成熟。房屋挂牌的标准多达 30 种。例如，违反国家有关法律法规的房屋不能收集，业主产权不明，权属有争议的财产不能收集，机场、加油站、高压电线、垃圾等附近的财产不能收集。处理厂等无法收集。

03 产品定位

联家自如客源广泛，也迎合商旅人士

目前，服务商的长租公寓品牌在产品定位上着力于细化产品线。既有针对新人、公司基层员工等的普通产品，也有针对企业金领、部分白领等高净值人群的高端产品。

在四大长租公寓服务商中，链家自如是产品线最细、最有特色的一家。分为六大产品线，形成了覆盖客户衣食住行服务全租赁周期的产品线，形成了涵盖高、中、低端的产品线，满足租户需要灵活改变空间布局。其中，自如优家定位于刚毕业的大学生和20-30岁的年轻白领；自如整租主要面向情侣、新婚夫妇和家庭；自如公寓主要面向高收入白领客户。此外，针对商旅人士推出了自如意和自如民宿。前者面向年轻旅居者，后者面向青年或家庭旅游用户。

04 版面设计

户型大小不一，有大三房户型

服务商的长租公寓主要包括中介公司和酒店运营公司。其中，酒店运营商和服务商的长租公寓在布局设计上相对自由，户型以小户型为主，如雅筑公寓、窝趣窝窝面积一般在18-25平方米左右.

不同于酒店运营服务商和其他企业运营的其他长租公寓，它们在户型方面普遍注重标准化，户型普遍偏小。整租，资金压力更小，户型自由度更高，120平米以上的小户型和大户型都可以。

05 如何获得

中间商依赖商店或合作伙伴

酒店是基于酒店管理经验的“直接管理”

中介服务商主要依靠自有门店和营销机构的优势来获取房源。其中，链家自如主要包括三种方式，一是店面，包括店主主动委托店面，经纪人在店内向店主推荐；二是社区，管家辐射在各个社区的影响力和自如的服务；三是口碑传播，主要是业主的相互推荐。世联鸿浦凭借其在行业内的营销机构声誉，主要通过合作伙伴获取房源。主要渠道包括地方政府、地方国企、开发商和城中村。世联银行与地方政府、国企、城中村有着良好的合作关系，使这些主体在需要进行资产盘活和项目改造时，首先考虑世联银行，让世联银行有机会获得整个房子。

酒店经营企业长租公寓采用“直管托管”的特许经营模式作为公寓经营模式。沃趣青社区是铂涛集团旗下第一个长租公寓品牌。在公寓行业首创“直管托管”的特许经营模式，并以此作为沃趣的运营模式。对于后期收益，沃趣收取一定比例的管理费，用于支付运营成本和品牌推广，剩余收益大部分归投资者所有；公寓是与资本一起进入长租市场的品牌，凭借多年的住宿行业管理经验，为公寓提供专业的日常管理。

06 赚钱方式

主要是租金，尝试理财收入

目前，服务商长租公寓的盈利模式主要以租金收入为主，其次是增值服务费。根据具体公司的经营方式不同，中介服务商链家自如和世联宏普的盈利模式略有不同。

自如做的是收藏-装修-出租，为业主提供资产增值管理，为租户提供标准化的公寓式出租服务。这里的重点是，自如不仅是关于住房jj租号服务商，还有关于服务。除租金收入外，自如在租赁期内为自如业主和租户提供各种增值服务，如资产检查、定期报告、租户认证、装修、搬家、保洁、保养等。长租公寓出租方面的租户资金，世联红普提供租赁消费金融业务，推出长租公寓开发金融业务新产品：租赁贷款。租赁贷款期限长、金额小、风险低，可增加公司金融业务收入。

从酒店运营商的长租公寓可以看出，雅筑的两条产品线清巢公寓和逗号之家价格较低，反映了其产品为客户支付的平均能力。由于装修和包租的成本远高于单租物业，长租公寓在定价上没有优势，这对企业经营来说是一个更大的挑战。

07 营销策略

中介服务商更喜欢内部营销

服务商长租公寓公司在营销上与房企自营长租公寓类似。主要分为内部营销和外部营销两个方面。内部营销主要是为了建立社区社交圈，增强客户粘性；外部营销 就是将公司的品牌传播到外部世界，吸引年轻客户留下来。从关注度来看，长租公寓的中介服务商更关注内部营销，酒店运营服务商更关注内外部。

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总体而言，服务商长租公寓企业主要依托自有门店、住宿管理经验等原有资源开发长租公寓，主要以轻资产运营模式运营。与国外不同，目前我国热点城市的租售比普遍偏低。因此，企业在拓展长租公寓时，收购项目的成本普遍较高，但出租时租金收入却难以达到预期。即使有政策春风的支持，服务商一般需要3-5年的时间才能还清长租公寓。

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