今天在“党风政风热线”节目的“连麦律师”栏目中，有网友询问租房过程中遇到的烦恼：“我和房东签了5年的租房合同，还没过期呢，我一直都是按时交房租的。现在突然出现一个新房东，说房子已经被原主人卖给他了，要我搬家。请问刘先生，是吗？原主和现主的行为合理吗？”问题，黑龙江鼎通律师事务所主任刘润邦专业解答。

【律师声明】

《民法典》第725条规定：“承租人按照租赁合同约定占有期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。”

最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释第十四条 继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，除非租赁房屋有下列情形或当事人另有约定：

(一)房屋出租前有抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变更；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封。

除上述特殊情况外jj买卖租号，在租赁合同有效期内，如发生出售、继承等所有权转移，租赁合同的效力由新业主承担，通常被称为“买卖不破坏租约”。

《民法典》第726条规定：“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人。但共有人行使优先购买权或者行使优先购买权的除外。出租人把房子卖给了近亲。”

【承租人的优先购买权】

1、必须是房屋租赁合同（动产租赁合同的承租人没有优先购买权）；

2、必须在租期内；

3、以同等条件购买；

4、必须在排除期内行使优先购买权。

【取消承租人优先购买权的原因】

1、民法典第726条第二款规定：“出租人履行通知义务后，承租人未在15日内明示购买的，视为承租人已放弃优先购买权”。

2、民法第727条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”

【出租人侵犯承租人优先购买权时的补救措施】

《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他情形妨碍承租人行使优先购买权的，承租人可以要求出租人承担以下责任。赔偿。但出租人可能与第三方签订的房屋买卖合同的效力不受影响。”

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