浙江义乌拥有全球最大的小商品交易市场，素有“世界超市”之称。阴雨绵绵的十一月，依旧保持着往日的繁华与喧嚣。

义乌最重要的就是“建商建城”，就是创造财富的故事。用当地的话说，拥有40万商户的义乌市场，每天都在上演着一场平民创业传奇。在这些创业神话中，被称为“浙江首富”的周晓光的故事最为励志jj商人租号，堪称全国民营企业创业的标兵。在2017胡润百富榜中，周晓光夫妇以330亿元的身家排名第65位。 2018年，她也是胡润全球“白手起家女富豪榜”前26位。然而，债券危机的曝光，却将周晓光夫妇推上了舆论的风口浪尖。

在这次采访中，我多次听到受访者对周晓光夫妻感情危机的评价，“对不起”“迟早”。

商场冷门，商铺免费出租

新光集团于1995年由“珠宝女王”周晓光与丈夫于云欣共同创立。以小饰品起家，现已发展成为涉足地产、银行、保险、基金等行业的大型民营集团。旗下子公司新光源诚（002147）上市公司，全资子公司及控股公司近百家，参股公司40多家，总资产近800亿元。

周晓光的丈夫于云欣老家在浙江东阳，离义乌很近。这座以横店影视城闻名中外的小镇，也是新光集团的又一资产基地。核心项目包括东阳国际建材城、新光天地。

新光天地位于东阳老城区，是当地的大型地产项目。项目分三期建设，总建筑面积约24万平方米，包括商业地产和商品房。从项目开发进度来看，新光天地一期、二期已完工，三期正在建设中。

2014年新光集团与太平洋百货举行签约仪式时，周晓光的梦想是将新光广场打造成东阳“第一商业广场”。然而，这么多年过去了，新光天地在东阳人眼中却是“冷门”。

本项目中，新光天地二期体量最大，建筑面积约10万平方米。它由商业建筑、一楼商铺、地下商铺和地下停车位组成。地下店铺于 2014 年 11 月 15 日开业，一楼店铺于 2014 年 6 月 9 日开业。

当时的收购方案显示，“新光天地二期”在该物业2至6层拥有325栋商业楼宇。不过，这里的325个单位并不代表二期的其他商业楼宇。新光源诚已成功售出。

新光天地二期三面环马路，位置优越。不过，记者在二期一楼发现，不少商铺门口都统一印有“出租店铺”广告。工作人员说：“有统一的店铺出租广告的店铺都是自有物业，现在可以出售和出租。”

沿街的一楼商铺对于商业广场的重要性不言而喻。不过，从记者目测来看，新光天地二期一楼，空置商铺比例超过70%。这些未开张的店铺，一般看起来就像是未盖的毛坯房，有的店铺甚至连门都没有装。

沿街的商店都是如此，更不用说地下商场了。据目测，新光天地一、二期地下商铺80%以上都关门闲置，尤其是一期地下商铺。几乎没有开店，整个商场显得冷清。商店的玻璃上到处都是出租和转售的电话号码。

一位租户表示，定位和管理可能存在问题，整个商场人气不高，尤其是地下商场。从早到晚购物的人并不多。所以，没有人愿意在这里免费开店，免费租用别人也觉得是浪费时间。而一家正在装修的店铺则表示，这里开店的商家一般都是开网店，不能指望实体店销售。因此，这里的商店可以被视为工作室。反正现在不租了，先试试吧。

免费出租店铺不是开玩笑的。在新光天地地下商场管理处，记者看到一份《地下商铺租赁协议》，一个44平米的商铺，租金标准为：号一、两年免租，以及2.第三年02万元。

好店有“一店养三代”的说法。反之，如果占用资金，如果是买家借钱投资，就会产生财务成本。冷清的新光天地不仅影响了自营企业的出租，也让购房者的收租预期落空。

逛地下商场的时候，一家开张的店说这里的门面有30平米左右。 2016年左右她花了80万元买的，既然租不出去，空着就浪费了。等她有空的时候，她会来这里看看。聊天中，店主承认现在好像卡住了。如果有人愿意接手，60万也可以转让。

期望与现实差距很大

商场冷清不仅关系到新集团的租金收入，也关系到三年前新光集团房地产项目借壳时标的资产评估的公平性。

东阳国际建材城和新光天地是浙江新光建材装饰城有限公司（简称“新光建材城”）的核心项目。 2015年，新光集团借壳时，东阳建材城股份有限公司100%股权以52.1亿的价格进入上市公司新光远诚。收购时，东阳建材城的净资产为6.9亿元。按照52.1亿元的收购价，升值率为752.91%。

东阳国际建材城是根据东阳市政府城市改造规划，从城市搬迁而来的新型专业市场。 2008年建成投入使用，成为该地区首个专业市场。简单来说，东阳国际建材城是一个大市场，市场运作的火爆程度直接决定了商铺的出租率和租金。

当时的收购计划显示，东阳国际建材估值时，根据相邻东阳国际建材城沿街商铺出租率统计，1-2层出租率约为98%。本次评价入住率为95%。数。

然而，目前的情况与最初的设想相去甚远。东阳国际建材城，占地近800亩，是一个大型的专业市场。按理说，经过10年的培育，专业市场已经相当成熟。不过，从记者的实地走访来看，东阳国际建材城内的商铺也空荡荡的。

逛新光国际建材城时，有不少商家吐槽周晓光。一位经营地摊的商人说：“市场不火，你可以去外面做活动、做广告，比如市内的公交车车身、闹市区的围墙，但周晓光只知道怎么做。收管理费，不负责市场，所以这些年我们在外面经营的时候，经常遇到东阳本地人说不知道建材城在哪里。”

由于市场火爆，商家生意不佳，近年市场租金上涨，让商家颇为不满。 “2011年我刚来的时候，这家店的年租金是27000元，今年是50000多元一年。和东阳的同类市场相比，这里的租金已经高了不少。算了，没有生意的时候房租就涨，这是不可接受的。”

根据当时的收购计划，根据相邻的东阳国际建材城自2008年12月开业至基准日的租赁台账统计，预计年租金涨幅为5.@ >7%。但种种迹象表明，新光国际建材城的涨租模式难以为继。

近两年东阳国际建材城的租金确实有所上涨，但也得罪了市场上的经营者。采访中，一位商家表示，周晓光刚开发建材城时，曾向东阳市政府承诺，30年内租金不涨。现在才几年，她已经涨了好几次了。因为涨房租，建材城商户也集中到东阳市政府商讨，但东阳市政府回复说，当时周晓光确实说过不会涨房租，只是口头承诺没有书面证据。现在项目已经属于新光集团，加不加租是企业的自主行为，政府也不好干预。

市场运作不佳，租金上涨，因此有许多企业计划搬出。然而，他们的退出过程并不顺利。一位在市场上经营多年的商家表示，他们在租赁的时候，每个商家都交了押金。然而，当他们去店铺取款时，新光集团却找到了扣留押金的理由。但即便如此，一些商家即使没有拿到退回的押金，也走得很坚决。

诡异的大事

三年前新光源诚借壳时，注入上市公司的标的资产包括浙江新光建材装饰城发展有限公司100%，浙江万夏房地产开发有限公司。

当时万夏地产的估值为59.86亿元，升值率为340.91%。公司下设金华欧景置业有限公司、义乌世茂中心开发有限公司（简称“世茂中心”）、义乌万夏园林绿化工程有限公司等5家子公司，其中世茂中心是核心，注册资本8亿元。

世茂中心的核心资产是义乌世贸中心，位于义乌市义乌国际商贸城金融商务核心区。主体建筑由一座215米的超高层五星级酒店、三座各150米高的公寓式酒店和高档住宅以及一个面积14.800,000的商业裙楼组成.

义乌世贸中心

当时的重组方案显示，义乌世贸中心项目于2010年5月征地，2012年4月开工建设。2015年，新光源城借壳时，义乌世贸中心项目主体结构已被封顶。义乌市地标性建筑世贸中心预计总投资约360亿元。然而，义乌世贸中心建成后的多家媒体报道显示，该项目总投资为60亿元。究竟是笔误还是其他原因，记者不得而知。

义乌世贸中心与义乌国际商贸城隔街相望，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望。这么好的位置的楼盘，只要性价比合适，2016年楼市还不错的时候，一般开盘后马上就卖光了。但义乌世贸中心项目的销售情况似乎并不理想。

在义乌世贸中心，售楼处工作人员称，目前待售楼盘售价在3.3万元-4.3万元/平方米之间。项目良率分别有50%、60%和70%。虽然工作人员对周转率意见不一，但在介绍义乌世贸中心时，他们都有一个共同的说法，“除了义乌世贸中心的住宅销售，其他酒店和裙楼都归新光集团所有，只租不租。出售。”

工作人员的表态，再加上各种传闻，让新空源成两年前大赚一笔，看起来很奇怪。

2016年7月，义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞诚投资有限公司签订《商品房认购》，合同总金额27亿元，预计总建筑面积为​​约26.020,000平方米。以此推算，商品房出让单价约为10.38万元/平方米。

27亿元买房，价格高达10.38万元/平方米。这么大的一笔交易，在国内房地产市场上恐怕很少见。那么，北京东信到底在哪里？股权结构显示，东方财富置业有限公司持股90%，实际控制人为郑贤坤。

周晓光和郑贤坤的关系不仅仅在这27亿元的收购过程中。记者发现，两者在股权和业务上有着密切的交集。

郑贤坤还有一个身份，原浙江义乌耀泽投资有限公司（简称“耀泽投资”）法定代表人。在郑贤坤27亿收购义乌世贸中心的前夕，也就是2016年6月，耀泽投资在义乌成立，担任执行董事。然而，2017年3月，郑贤坤将耀泽投资转让给周晓光。

通过股权，周晓光、郑贤坤均为北京东方新泽房地产开发有限公司的股东。其中，周晓光旗下的耀泽投资持股81.63%，郑贤坤持有18.37%的股份。在东方新泽，郑贤坤任董事长。

同时，郑贤坤在转让耀泽投资后，于2017年11月成立义乌市立博宇泽投资有限公司。该公司位于义乌财富大厦的办公室是周晓光拥有的商业地产。此外，利宝裕泽与东方新泽共同持有北京首旅新泽置业有限公司100%股权，郑贤坤任公司董事长。

从以上情况不难看出，周晓光和郑贤坤之间有很多交集。而且，上述公司股权变动的时间点主要发生在27亿元合同的前后。

上述27亿元购房资金涉及义乌世贸中心项目地上4层和地下第一夹层。根据当时公告的描述和记者实地走访，上述27亿元商铺应为义乌世贸中心裙房。在这个面积26.02万平方米的大型商场内，记者现场没有找到期初买家的股东。反而随处可见“新光辉”的字迹。

风中的约定

这笔巨额交易的背后，不得不提新光集团三年前的借壳承诺。

2015年12月，新光源诚前身方源支持向新光集团和自然人余云发行9.69亿新股，发行价格为111.87亿元收购其所持万夏地产的100股。新光建材城的%股权和100%股权。针对百亿资产交易，新光控股集团承诺，两家公司2016年净利润合计不低于14亿元； 2016年和2017年累计实现净利润不低于27亿元； 2016-2018年全年实现净利润总额不低于40亿元。

对于万夏地产和新光建材城来说，3年40亿元的业绩承诺可不是一笔小数目。

万夏地产和新光建材城只是一家小型房地产公司，业务集中在周晓光夫妇的家乡。收购书显示，两家公司主要分布在义乌、东阳、金华等城市。 2012年至2014年和2015年1月至7月，两家公司的收入分别为2.81亿、9.46亿、24.52亿和9.8亿，同期净利润为5076.33万、2.5亿、5.@>47亿、1.38亿。

完成走后门的第一年，周晓光的业绩承诺非常惊险。

根据原承诺，新光控股集团承诺2016年净利润不低于14亿元。但2016年上半年，新光源诚营业收入3.57亿元，同比下降42.11%；净利润亏损3623.54万元，同比下降153.66%。

在此背景下，2017年7月，义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞诚投资有限公司签订了上述27亿元的收购合同。最终，周晓光完成了2016年度业绩承诺目标，2016年度业绩承诺完成率为111.36%。

上述两方签订的27亿元购房合同，对兑现首年履约承诺起到了重要作用。据新光远城日报报道，2016年公司房地产结算面积为64641.90000平方米，这意味着仅北京东信的订单就贡献了40%以上的结算面积。不仅如此，在公司所有房地产结算项目中，总收入为34.36亿元。其中，北京东信单笔订单贡献25.@>71亿收入，占其收入的70%以上。

新光集团第一年就履行了业绩承诺，第二年也颇有看头。

2017年3月，于江波、于江明、周益生、周立平等4人在新光远诚全资子公司义乌世茂“世贸中心”项目开发商品房。四人共购买商品房10套，总成交价9206.36万元。

于江波和于江明是新光远诚董事周晓光和于云欣的直系亲属；周以生现任新光源董事，是周晓光的直系亲属；周立平为本公司董事，周晓光的直系亲属。总之，以上四人都是周晓光的亲戚。因此，四人的购买行为构成关联交易。新光远诚当时表示，该事项属于义乌世茂日常经营活动产生的关联交易，不会对公司财务和经营成果产生重大影响。

2017年6月，周晓光夫妇亲自外出。两人一共买了六套，总面积1348.88平方米，总成交价5760.16万。不过，相比于江波等四人的购房行为，新光远诚也提到了周晓光夫妇买房的初衷，也就是为了改善住房的需要。并表示，本次关联交易遵循市场定价原则，关联交易价格公允。

数据显示，2016年和2017年，周晓光夫妇的标的公司实际上实现了28.49亿元的累计净利润。 105% 的绩效承诺得到履行。

深陷债务泥潭的新光集团2018年能否兑现还很难说。2018年前三季度，新光源成净利润1.24亿元，扣除非净利润1.4亿元。简单来说，完成剩下的11.51亿元目标，还有10亿元左右。近期，新光源诚也在密集处置资产。

没有救助资金帮助

对于现在的周晓光夫妇来说，还有比业绩承诺更难的事情，那就是走出债务泥潭。但种种迹象表明，新光集团的偿债形势不容乐观。

自新光集团于 9 月 25 日发生债务违约以来，其危机正在蔓延。统计显示，新光集团债券总余额为120.42亿元，共计11只债券。截至目前，16新光02、15新光02、17新光控股CP002等5只债券均已到债券赎回日。但新光集团未能按约定筹集足额偿债资金，涉案债券总规模为76亿元。

随着债券违约的蔓延，新光集团的股权冻结、资产扣押和起诉如期而至。 11月27日，新光源诚公布新的候补名单显示，目前新光集团已司法冻结11.34亿股，占公司股份的100%。

近期，援浙资金源源不断。 10月26日，浙江国资运营有限公司宣布设立“浙江新兴电力基金”，目标规模为100亿元； 11月19日，浙商创业投资与民生银行发起设立上市公司援助基金。一期基金规模达到50亿元； 11月12日，浙江省产业转型升级基金与江鑫实业有限公司签署框架协议，基金规模100亿元。

虽然有政策支持，但各种公开信息显示，近期在浙江设立的救助基金似乎与急需资金援助的新光集团没有擦出火花。

值得注意的是，证券时报记者从义乌获悉，为缓解辖区上市公司流动性困难，义乌国资还设立了救助基金。但是，目前还没有新光集团作为援助对象。

新光集团为何没有进入救助基金的救助对象，相关人士给出了三个主要原因。一是新光集团资产以房地产为主，不符合设立救助基金的初衷；第二，新光集团的资产主要是房地产。集团债券危机暴露了太多问题。此外，近年来新光集团的重心已从工业制造转向资本运营，上市公司均在安徽注册。

新光集团债券危机暴露出来的问题，不仅仅是资金问题，还有运营规范问题。

近日，新光源诚回应深交所《问询函》jj商人租号，首次披露了新光集团违规担保的具体情况。新光源诚成为新光集团20.55亿元的非法担保。除20.55亿元违规担保外，新光源诚还为新光集团提供28.5亿元担保，其中国民信托、东方资产江苏分公司19亿元9.50 亿。

新空源诚承认，由于控股股东、实际控制人规范经营意识淡薄，超出管理层的控制范围，公司相关管理人员风险意识和法律意识薄弱，他们无法抗拒实际控制人的压力。能有效执行公司制度，导致违规行为的发生。

值得注意的是，直到11月7日，新光源诚才将公司公章和合同专用章交给法务部，“很明显，两个托管人可以同时操作，加盖印章。”

10月30日，新光源诚公告称，经初步统计，截至2018年10月30日，控股股东实际占用资金余额合计6.6亿元，控股股东承诺即在一个月内无条件将占用资金归还给公司。现在，一个月的期限已经到了，新光源成还没有透露新光集团非法占用资金的归还进度。